农民公寓买卖合同无效 法院判决返还定金

近日，南昌市西湖区人民法院审理一起房屋买卖合同纠纷案，一审判决卖方张强向买方李丽退还购房定金100000元、购房款200000元及资金占用收益。

2019年5月，李丽经过朋友介绍想买张强所有的南昌市西湖区桃花镇的农房。双方约定，张强应无条件把房主的名字改为李丽。事后，李丽支付10万元定金后，再次通过银行卡转付20万元购房款到张强的银行卡。6月1日，张强告诉李丽农房户名不能更改，只能更改物业、水电上的名字。李丽认为张强隐瞒真实情况，违反了之前的约定，决定不购买，要求张强归还30万元。因张强要李丽继续履行口头约定，李丽提起诉讼，请求判决被告返还原告购房20万元，并按月息2分支付资金占用期间的利息、双倍返还购房定金20万元。

法院经审理认为，原、被告间虽未签订书面合同，但双方就农民公寓买卖已形成合意，事实上的合同关系已经建立。但根据现行《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时，根据规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。由此可见，双方买卖的房屋，依法依规属于不得买卖交易的，双方间合同无效。合同无效，被告对于已收取的购房定金及购房款均应返还，且自其收取至返还之日，上述款项对应的资金占用收益亦应返还，法院参照银行同期同类贷款利率酌定该资金占用收益按年利率6%计算。对于原告双倍返还定金的诉讼请求，因双方在交易当时即对房屋性质均系明知，故双方对无效合同的形成均由过错，应各自承担相应的责任，故对该项诉讼请求，法院不予支持。该院依照相关法律规定，判决张强向李丽退还购房定金100 000元、购房款200 000元及资金占用收益。